Adquirir una vivienda en propiedad es una decisión que no hay que tomar a la ligera. Elegir bien la vivienda, su ubicación y su estado si es de segunda mano, son factores elementales para tomar la decisión acertada. Por otro lado, vender una vivienda, también es una decisión que hay sopesar bien. Conseguir venderla por un precio justo que no suponga una perdida de dinero y hacerlo a la mayor brevedad, son aspectos que hay que tener en cuenta.
A parte de lo obvio de una compraventa y, decimos compraventa porque cuando uno compra, siempre hay otro que vende y viceversa, que consiste en encontrar algo que te gusta y pagar por ello o vender bien y obtener un pago por el mismo, vender y/o compra una vivienda, conlleva una serie de tramites hay que hay que cumplir a rajatabla. Si bien es cierto que puedes encargar esta tarea a profesionales del sector inmobiliario como Nordicway y que se encarguen de todo, no está demás conocer todo lo relacionado con la adquisición y venta de un inmueble. La burocracia y el papeleo, los trámites pertinentes con los suministros, la gestión bancaria, etc. son aspectos que desconocemos hasta que nos llega la hora y, en ese momento, nos viene un poco grande y nos sentimos perdidos.
En toda operación, existen dos partes interesadas. Cada una de ellas con unos intereses legítimos y diferentes. Razón por la que los tramites que debe hacer cada una de las partes, difieren en gran medida. Mientras que el vendedor tiene que hacer constar que lo que vende es propio y esta libre de cargas, cuenta con todos los pagos al día y dispone de los certificados pertinentes, entre otras cosas, el que compra, tiene que confirmar lo que aseguran que esta en condiciones, solicitar la hipoteca, etc. Nadie se libra del papeleo en estos asuntos así pues, veamos cuales son los pasos a dar, los trámites y la documentación necesaria.
El que vende
Vender una vivienda no es tan sencillo como debiera ser. Realmente, hacemos todo muy complicado. No es suficiente como querer vender algo a alguien que quiera comprarlo, cedérselo, cobrar el precio acordado y cada uno, a su casa. Para deshacerse de una vivienda, hay que tener al día todo lo que con ella este relacionado, demostrar que la propiedad es legítima y cumplir con una serie de requisitos, los cuales vamos a ir enumerando.
Todos los documentos necesarios, se agrupan en tres: documentos de la vivienda; documentos del edificio; comprobantes de pago.
Entre los documentos de la vivienda, empezamos por la Nota Simple del Registro de la Propiedad. Este documento, lo expide el Registro de la Propiedad. En el mismo se especifica quien es el propietario, la superficie, las propiedades colindantes, etc. Señalar que no es obligatorio para el vendedor, pero si aconsejable para asegurar que esta todo correcto.
Hay que disponer del certificado de eficiencia energética que detalla cuanta energía consume la vivienda en condiciones normales. En este caso, es obligatorio disponer del certificado para poder vender la vivienda.
Otro documento importante e indispensable, es la cédula de habitabilidad que acredita que es apta para ser habitada y utilizada como lugar de residencia. Su vigencia es de cinco a quince años, según la comunidad autónoma. Hay que verificar si está vigente o vencida para que, en este caso, un técnico acredite las condiciones de habitabilidad.
Disponer de los planos de la vivienda es necesario, aunque no obligatorio. Al comprador le permite ver la distribución del inmueble antes de visitarlo y analizar las posibilidades de reforma que ofrece en caso de necesidad. Son fundamentales cuando se pretende vender una vivienda a reformar.
Llegado el momento, hay que tener a mano y disponible, la escritura de la vivienda. Se trata de las escrituras firmadas para la adquisición de la vivienda, necesarias para poder traspasar el inmueble el día de la venta.
Dentro de los documentos necesarios respecto al edificio en el que se encuentra la vivienda, hay que disponer del certificado de la inspección técnica de edificios. Este documento, certifica el estado de conservación del edificio y es obligatorio con el edificio tiene quince, treinta o cuarenta y cinco años, en función de cada comunidad.
Aunque no se trata de un documento obligatorio, los estatutos de la comunidad de propietarios pueden ser requeridos por el comprador. En ellos se detalla la normativa que implica a la vivienda y los inquilinos de toda la finca.
En último lugar, es necesario aportar un certificado de libre deuda que acredite que estas al corriente de pago con la comunidad de vecinos.
Para finalizar con la documentación, es necesario reunir los comprobantes de pago. El recibo del IBI es uno de esos comprobantes que debes aportar para la venta. Junto con las últimas facturas pagadas de los suministros para que el nuevo propietario, pueda hacer los cambios de titularidad: agua, luz y gas, son indispensables.
Por último, hay que presentar el certificado de deuda cero que acredita que la hipoteca esta totalmente pagada. Solo es obligatorio en el caso de no haber levantado la carga de la nota simple del Registro de la Propiedad.
El que compra
En cierto sentido, el comprador lo tiene un poco más fácil. Al menos no tiene que ir recopilando todos esos documentos, pero si asegurarse de que el vendedor, dispone de ellos.
Cuando el comprador hace una oferta y el vendedor acepta, antes de firmar el contrato de arras, el comprador debe conocer el estado administrativo en el que esta la vivienda. Esta situación puede o no condicionar la decisión: impagos de hipoteca, embargos, estar al corriente de pago del IBI y la comunidad, certificado energético, inspección técnica, etc. En definitiva, toda esa documentación citada anteriormente, debe estar disponible para que el comprador, la compruebe. También puede ir a solicitar por si mismo todos esos documentos, como es lógico.
Una vez tomada la decisión en firme, se realiza el contrato de arras. Este tipo de contrato, privado, es en el que se expresa la voluntad de compraventa por parte de comprador y vendedor. Su finalidad es asegurar la transacción y plasmar el derecho de compra con un adelanto del precio de la vivienda que consiste en una cantidad pactada por ambas partes. Dentro del contrato, se pactan los gastos de la compraventa, el plazo para elevar a púbico la operación que, salvo que se pacte otra cosa, suele ser de treinta o cuarenta días en el caso de que el comprador tenga que buscar financiación. En el mismo han de fijarse todos los pactos relativos a la compraventa como el mobiliario, la entrega, etc.
Ahora llega la odisea para el comprador. Si hay que buscar una hipoteca, los quebraderos de cabeza están servidos. Buscar la que mejores condiciones ofrezca y obtener la financiación necesaria puede ser más fácil con ayuda de un profesional del sector.
Con la financiación conseguida, solo queda pasar a la siguiente fase, en la que se formaliza la compraventa mediante la escritura pública de la vivienda y la firma de la hipoteca. Se efectúan los pagos correspondientes a los impuestos y el cambio de titularidad en todos lo contratos vinculados a la propiedad.
Este acto en el que se formaliza la operación, se lleva a cabo ante notario. En primer lugar, se firma la hipoteca, si es el caso y, a continuación, la escritura. El encuentro se produce con la parte bancaria en el caso de la hipoteca, el comprador y el vendedor. En el caso de haber participado un gesto inmobiliario en la transacción, también estará presente durante todo el proceso.
Tras este acto, la vivienda pasa a ser propiedad del comprador a todos los efectos y corresponde efectuar los correspondientes pagos de impuestos, en el que se incluye el impuesto de transmisiones patrimoniales y la plusvalía que corre a cargo del vendedor, salvo acuerdo. A partir de ese momento, el comprador pasa a hacerse cargo del IBI y la parte correspondiente a los gastos de notario que suelen ser entre las dos partes.
Por último, resolver los contratos del anterior propietario que se relacionan con los suministros. En este caso, el comprador puede decidir continuar con ellos previo cambio de la titularidad o rescindirlos.
En resumen, la compraventa de una vivienda, conlleva una serie de pasos que hay que dar sin saltarse ninguno para que todo llegue a buen puerto. Son ineludibles las gestiones relacionadas para poder vender el inmueble, así como las que requiere el comprador para conseguir su hipoteca en caso necesario que, es lo habitual
Realmente se trata de un papeleo que a priori, inquieta. Puede resultar apabullante para el vendedor tener que recopilar tantos documentos y certificados. Sin embargo, si se hacen bien las cosas, la mayoría de esa documentación ya esta en poder del propietario. En tal caso, puede haber necesidad de actualizar alguno de los certificados, como el de la inspección técnica o la cédula de habitabilidad.
Para el comprador, se simplifica bastante la tarea, salvo la cuestión de la hipoteca, donde tiene que poner todo su esfuerzo para lograr las mejores condiciones y que su incipiente matrimonio con el banco, no termine de mala manera.
