La totalidad de todos los propietarios de condominios dentro de un complejo. Cuando compras un condominio, inevitablemente te conviertes en parte de esa comunidad. Esto es algo que se tiene que valorar antes de comprar una finca integrada en una comunidad de propietarios porque las decisiones se toman entre todos, y además entra en juego un aspecto clave como es la convivencia entre vecinos.
Descubre aquí cómo los expertos de Adminfinca se refieren a los derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios y qué dificultades pueden estar asociadas a ella. Y es que saber qué podemos hacer o reclamar, y cuándo y como hacerlo es algo realmente necesario para poder vivir en paz y hacer que nuestra palabra se escuche alto y claro.
¿Cuáles son los beneficios de la asociación de propietarios de condominios?
Cuando compras un condominio, también adquieres una participación de alquiler en todo el edificio. Qué tan alta es esta proporción depende de la relación entre toda la propiedad y el tamaño de tu apartamento. A diferencia de una casa unifamiliar independiente, como parte de la comunidad de propietarios, no puedes hacer lo que quieras. Puedes pintar tu casa exteriormente en cualquier momento, poner una pérgola, reemplazar las ventanas o simplemente demoler un garaje en ruinas, pero siempre bajo la autorización de la comunidad.
Por supuesto, esta libertad de diseño es algo limitada en el caso de un condominio. Lo que está permitido y lo que no se ilustra con la diferencia entre propiedad común o colectiva y propiedad especial.
- Propiedad colectiva: La propiedad común incluye la propiedad, los componentes relevantes para la seguridad y necesarios de la propiedad. Esto incluye muros y techos de carga, así como el techo, por lo que las instalaciones compartidas también se cuentan como propiedad común. Además de la escalera o el ascensor, esto también se aplica a los elementos que moldean fuertemente la apariencia, como la barandilla del balcón o las ventanas.
- Propiedad especial: La propiedad especial incluye todo lo que no es utilizado por la comunidad, en principio, todo lo que está dentro de tu hogar.
Por lo tanto, todos los asuntos son abordados inicialmente por la comunidad de propietarios hasta que se encuentre una resolución capaz de ganar una mayoría. La mayoría de las asociaciones de propietarios buscan una empresa externa de administración de propiedades para las muchas tareas complejas y a pequeña escala relacionadas con bienes raíces. Por una tarifa, se hace cargo de las tareas involucradas, convoca reuniones y presenta informes.
Dato: Desde los años noventa, la comunidad de propietarios ha sido libre de hacerse cargo de la propia gestión. Desafortunadamente, muchas comunidades se dan cuenta después de poco tiempo de que queda poco tiempo para las tareas además del trabajo, la familia y el ocio. Si las cosas individuales son criticadas por la comunidad, las disputas surgen rápidamente. Los costos de la administración profesional pueden prorratearse equitativamente entre todas las partes y son un factor manejable en el marco del dinero de la casa.
Los resultados de las reuniones regulares de propietarios se documentan en minutos, de modo que los compradores que se unen a la comunidad más tarde también pueden obtener una buena visión general.
¿Qué son los derechos especiales de uso?
También debes examinar cuidadosamente los derechos especiales de uso. Esto se refiere a terrazas y jardines que solo pueden ser utilizados por el propietario de los respectivos apartamentos de la planta baja, pero que aún pertenecen a la propiedad común. Si estás coqueteando con la compra de un apartamento con jardín en una comunidad de propietarios, averigua exactamente si las regulaciones ancladas en la declaración de división cumplen con sus expectativas para el futuro.
Los derechos especiales de uso siempre reemplazan la propiedad especial si esto no es legalmente factible o no es deseado por el propietario de la participación. Por lo tanto, el promotor, como primer propietario de un complejo residencial, puede dejar inicialmente ciertas partes de la propiedad en propiedad común y proporcionar un derecho especial de uso para ellas. A menudo lo hará para terrazas y jardines o incluso para espacios de estacionamiento sobre el suelo.
¿Cuál es la normativa legal sobre la comunidad de propietarios?
Los numerosos derechos y, sobre todo, las obligaciones se regulan con gran detalle en la ley de 49/1960 sobre la Propiedad Horizontal, que se ocupa no sólo de los derechos y obligaciones, sino también de la gestión y división necesarias en bienes especiales y comunes. La ley también establece regulaciones para las asambleas y decisiones de la comunidad.
Al comienzo del texto de la ley, se define la justificación de la propiedad del condominio. En la segunda sección, los párrafos 13, 14 y 16 regulan los detalles de uso, los derechos y obligaciones de los propietarios y la asignación de costos. La tercera sección trata explícitamente de la administración, donde las tareas del administrador se definen en el párrafo 27.
Propina: Antes de comprar un condominio, leer la ley puede ser muy revelador. No tengas miedo de la jerga legal, pero echa un vistazo a los numerosos comentarios.
¿Qué decide la comunidad de propietarios?
Como propietario de un condominio, se te convocará al menos una vez al año para una reunión de propietarios.
Por lo general, se cubren los siguientes temas:
- Plan de negocios.
- Cuentas anuales y contabilidad.
- Votación sobre cambios estructurales.
- Nombramiento de un Consejo Asesor Administrativo.
- Nombramiento y cese del administrador.
Atención: La junta de propietarios solo puede aprobar resoluciones si al menos el cincuenta por ciento de las acciones de la propiedad de alquiler están representadas por los propietarios presentes. Especialmente las medidas de renovación importantes, como la renovación del techo o el reemplazo de todas las ventanas, a menudo conducen a acaloradas discusiones. Las reparaciones menores de hasta una cierta cantidad pueden ser organizadas independientemente por el administrador durante el año con el presupuesto previsto para este propósito. Las medidas más amplias a menudo requieren un aumento del capital disponible, lo que puede ser un desafío de diversa magnitud para las diferentes partes.
Como propietario de un condominio, debes ser consciente de que eres parte de una comunidad y que debes inclinarte ante la voluntad de la mayoría. Por lo tanto, antes de comprar, echa un vistazo particularmente crítico a la declaración anual.
No te dejes engañar por un presupuesto bajo. El punto de asignación a la reserva de mantenimiento y la evolución general de las reservas acumuladas son particularmente interesantes. Obtén información detallada sobre el estado de renovación para que tú, como nuevo propietario, no te sorprendas por las medidas de modernización y reparación perdidas.
¿Cómo se relacionan las cuotas y el plan de negocios anual?
Cuando se trata de costos de funcionamiento, como propietario de un condominio, debes lidiar con las llamadas cuotas, que es establecido por la asamblea dependiendo del plan de negocios anual.
En el plan de negocios anual, la administración compara todos los ingresos y gastos potenciales. Esto también incluye las reservas para mantenimiento, así como la cantidad proporcional que cada propietario debe contribuir a los costos de funcionamiento.
Las posiciones comunes incluyen:
- Costos de recolección de basura.
- Contribuciones a la reserva de mantenimiento.
- Gastos administrativos.
- Gastos de mantenimiento de los bienes comunes.
- Ingresos por intereses de la reserva de mantenimiento existente.
La lista se puede ampliar por varios puntos, que está relacionado con el equipo respectivo del edificio. Si, por ejemplo, todos los propietarios utilizan un sistema de calefacción común, los costos de esto se integran en las cuotas.
¿Qué dificultades pueden surgir en una comunidad de propietarios?
En muchas comunidades de propietarios, siempre hay disputas debido a la distribución de los costos, que no afectan a todos los propietarios en la misma medida. A menudo, por ejemplo, los residentes de los apartamentos de la planta baja se sienten en desventaja si están proporcionalmente involucrados en los costos del ascensor, aunque nunca usen el ascensor. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal estipula que todos los propietarios soportan la carga de acuerdo con sus acciones de copropiedad, pero también se benefician de los beneficios en la comunidad. Esto se basa en el principio de solidaridad.
A veces se estipula en la declaración de división que ciertos propietarios nunca usan plantas y, por lo tanto, no participan en los costos. Si esto no se resuelve satisfactoriamente, como en el ejemplo del ascensor, esto se puede cambiar más adelante en casos individuales. Sin embargo, un ajuste posterior siempre depende del consentimiento de los otros propietarios. Por lo tanto, con una decisión mayoritaria, el principio de solidaridad puede ser anulado. El requisito previo para esto, sin embargo, es que la gestión adecuada de la propiedad todavía está garantizada. También es importante que nadie se vea arbitrariamente perjudicado por el Reglamento.
A veces también es concebible una desviación del principio de solidaridad en el caso de los costes de los aparcamientos subterráneos. Si hay más plazas de aparcamiento subterráneo que apartamentos, estos deben facturarse por separado y sobre la base de una declaración de división correspondiente.
En muchas asociaciones de propietarios, también hay desacuerdo sobre la distribución de los costos para el mantenimiento de espacios verdes y jardines en el complejo de condominios. Si un propietario tiene el derecho especial de uso para acciones de jardín, debe pagar todos los costos incurridos en su jardín. Ya sea plantando, cuidando el césped o cortando un árbol muerto en su parte del jardín. Si va a haber otros acuerdos aquí, estos deben indicarse explícitamente en la declaración de división. Cuando se trata de los costos de mantener los espacios verdes, a menudo hay desacuerdo en una comunidad de propietarios. Una cosa es cierta: si un propietario tiene el derecho especial de uso para compartir el jardín, entonces también paga los costos en su jardín.
También suele haber problemas con el uso de las áreas comunes. Las reglas de la casa regulan lo que está permitido o prohibido en los espacios verdes comunales. A veces está completamente prohibido entrar en zonas verdes o, por ejemplo, a los niños solo se les permite jugar en los parques infantiles en determinados momentos. Incluso si alquilas tu condominio, debes asegurarte de que tu inquilino cumpla con las reglas. Si tienes hijos y deseas que se les permita jugar en el jardín, debes trabajar para enmendar la declaración de división. Normalmente, se necesita una mayoría de dos tercios para hacer esto. Si solo es necesario cambiar las reglas de la casa, una mayoría simple es suficiente.
A algunos apartamentos se les asignan áreas ajardinadas que el propietario utiliza exclusivamente. Él decide qué plantas plantar y si tus hijos tendrán un columpio. Si instalas macetas en el balcón o las decoras estacionalmente, tampoco necesitas permiso. Pero la libertad puede tener límites. Si se prescribe la altura del seto o se prohíbe un enrejado para plantas trepadoras, el propietario debe adherirse a él.
La convivencia armoniosa no depende solo de cuestiones de diseño. El ruido es a menudo la causa de disputas. Especialmente en el jardín y en el balcón, es importante ser considerado. A partir de las 22 p.m., un grupo de convivencia continúa festejando en el interior y reduce el ruido al volumen de la habitación. La barbacoa ocasional en el balcón generalmente no es motivo de quejas vecinales. Sin embargo, si el humo entra en las habitaciones, también podría prohibirse la barbacoa con carbón. Para tu tranquilidad, una parrilla eléctrica es la mejor opción de todos modos.
Dentro de la comunidad de propietarios, a menudo también hay desacuerdos sobre la necesidad y el alcance de las medidas de reparación y renovación. A algunas personas les gustaría gastar mucho dinero en una nueva fachada, mientras que el copropietario considera que la renovación es completamente prematura o incluso completamente superflua. En particular, si la cuota de mantenimiento acumulada es demasiado ajustada para la medida de renovación planificada, esto a menudo conduce a amargas disputas entre los miembros de la comunidad de propietarios.
Se vuelve particularmente difícil cuando el presidente establece un impuesto especial de los copropietarios (derrama) para poder implementar un proyecto de renovación acordado conjuntamente. En particular, si uno o más propietarios no pueden o no quieren pagar la cantidad requerida, se esperan más problemas en la comunidad. E incluso el propio administrador a veces da lugar a desacuerdos si no realiza sus deberes correctamente.
Los litigios dentro de la comunidad surgen a menudo cuando las reservas de mantenimiento no cubren los costes de renovación necesaria. Si también hay dos medidas que son igualmente importantes, el equilibrio puede conducir rápidamente a disputas. Aquí, la situación financiera de cada propietario individual juega un papel importante, por lo que la comprensión mutua a menudo conduce a la meta en lugar del camino directo al abogado.
Propina: Antes de comprar un condominio, trata de averiguar qué tan armoniosa es la comunidad. En algunos casos, la mayoría de los propietarios están de acuerdo en muchos puntos, mientras que una sola parte intenta una y otra vez hacer cumplir su propia voluntad por medios legales. A largo plazo, esto no solo puede costar nervios, sino también atacar gradualmente el tejido del edificio.
